賃貸経営とは？初心者向けに徹底解説

賃貸経営を始める前に知っておきたい基礎知識を徹底解説します。

この記事では、賃貸経営の種類やメリット、注意点、初期費用、成功のポイントまで、初心者にもわかりやすく解説します。

この記事を読めば、賃貸経営の全体像を把握し、将来の不動産投資に役立てることができます。

この記事でわかること

賃貸経営とは？始める前に知っておきたい基礎知識

賃貸経営は、所有する不動産を他人に貸し出し、家賃収入を得る事業のことです。

空き家や空き地を有効活用する方法として注目されています。

賃貸経営の基本

賃貸経営は、大きく分けてアパート経営、マンション経営、戸建て賃貸経営の3種類があります。

それぞれ特徴が異なり、初期費用や管理の手間、期待できる収益も変わってきます。

種類	特徴	メリット	デメリット
アパート経営	比較的初期費用を抑えられ、複数戸の家賃収入が期待できる	比較的低コストで始めやすい、空室リスクを分散できる	競合物件が多い、管理の手間がかかる場合がある
マンション経営	一室あたりの家賃が高く設定できる場合が多く、都心部などで需要が高い	高い家賃収入が期待できる、ステータス性が高い	初期費用が高額になる傾向がある、空室時の収入減が大きい
戸建て賃貸経営	ターゲット層を絞りやすく、ファミリー層に人気がある	入居期間が長くなる傾向がある、騒音トラブルが少ない	空室期間が長くなる可能性がある、修繕費用が高額になる場合がある

また、近年では駐車場経営やトランクルーム経営など、多様な賃貸経営の形も存在します。

賃貸経営を始めるメリット

賃貸経営には、主に安定収入の確保、節税効果、資産形成の3つのメリットがあります。

メリット	説明	具体例
安定収入の確保	毎月安定した家賃収入を得ることで、生活の安定につながる	定年後の年金収入を補填する、不労所得として趣味や旅行に費やす
節税効果	不動産所得には様々な税制上の優遇措置があり、所得税や相続税の節税に繋がる	青色申告特別控除を活用する、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受ける
資産形成	ローンを利用して不動産を購入することで、自己資金以上の資産を形成できる。また、家賃収入でローンを返済することで、実質的な負担を軽減できる	将来的に売却してまとまった資金を得る、子供や孫に資産として残す

賃貸経営は、安定収入の確保だけでなく、節税対策や将来の資産形成にも繋がる可能性を秘めています。

賃貸経営の種類と特徴

賃貸経営とは、所有する不動産を他人に貸し出すことで賃料収入を得る事業のことです。

大きく分けてアパート経営、マンション経営、戸建て賃貸経営などがあり、それぞれに特徴と注意点が存在します。

アパート経営の特徴と注意点

アパート経営は、比較的低コストで始めやすく、空室リスクを分散しやすい点が特徴です。

アパート経営のメリット・デメリット

項目	メリット	デメリット
初期費用	比較的安価	ローンを組む必要がある
空室リスク	比較的低い（戸数が多い）	一度に複数の空室が出ると収入が大幅に減少する可能性がある
管理の容易さ	管理会社に委託しやすい	入居者トラブル対応が必要
ターゲット層	単身者、学生、若年層ファミリー	家賃設定が低めになる傾向がある

一方で、木造や軽量鉄骨造が多いため、耐用年数が短く、修繕費用がかさむ可能性がある点に注意が必要です。

また、入居者層が比較的若年層に偏る傾向があるため、家賃設定を低めに抑える必要がある場合もあります。

立地条件や間取り、設備などを考慮し、ターゲット層のニーズに合った物件を提供することが、アパート経営を成功させるための重要なポイントです。

マンション経営の特徴と注意点

マンション経営は、アパート経営に比べて初期費用が高額になる傾向がありますが、鉄筋コンクリート造などで耐用年数が長く、資産価値を維持しやすい点が特徴です。

マンション経営のメリット・デメリット

項目	メリット	デメリット
初期費用	高額	ローン返済の負担が大きい
空室リスク	比較的低い（立地条件が良い場合）	一室あたりの空室が与える影響が大きい
管理の容易さ	管理組合に委託できる場合がある	管理費、修繕積立金などの費用が発生する
ターゲット層	ファミリー層、高齢者	入居審査が厳格になる傾向がある

駅近や都心部など、利便性の高い立地にあるマンションは、安定した入居者需要が見込めます。

ただし、固定資産税や都市計画税などの税金が高くなる傾向があるため、収支計画をしっかりと立てることが重要です。

また、マンションの管理規約や修繕計画などを事前に確認し、将来的な修繕費用に備えておくことも大切です。

戸建て賃貸経営の特徴と注意点

戸建て賃貸経営は、アパートやマンションに比べて供給戸数が少ないため、競合が少なく、高めの家賃設定が可能な場合があります。

戸建て賃貸経営のメリット・デメリット

項目	メリット	デメリット
初期費用	比較的安価（リフォーム費用程度）	空室期間が長くなる可能性がある
空室リスク	比較的高い	入居者が見つかりにくい場合がある
管理の容易さ	入居者の自主性に任せられる部分が多い	トラブル発生時の対応が必要
ターゲット層	ファミリー層	設備故障時の費用負担が大きい

庭付きや駐車場付きの物件は、特にファミリー層からの人気が高く、長期的な入居が期待できます。

しかし、入居者が退去した場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかる場合や、リフォーム費用がかさむ場合があるため、注意が必要です。

また、入居者との良好な関係を築き、トラブルを未然に防ぐことが、戸建て賃貸経営を成功させるための重要なポイントです。

その他（駐車場経営など）の特徴と注意点

アパート経営、マンション経営、戸建て賃貸経営以外にも、駐車場経営やトランクルーム経営など、様々な種類の賃貸経営が存在します。

駐車場経営とトランクルーム経営の特徴

経営方法	特徴	注意点
駐車場経営	初期費用が比較的安価で、管理が容易	立地条件（駅からの距離、周辺の駐車場料金）によっては収益性が低い
トランクルーム経営	住宅街や駅周辺など、需要の高いエリアでは安定した収入が見込める	初期費用が高額になる場合がある、温度管理やセキュリティ対策が必要

駐車場経営は、初期費用を抑えて始めやすく、管理も比較的容易ですが、周辺の駐車場料金との競争や、近隣住民からの騒音問題などに注意が必要です。

トランクルーム経営は、住宅街や駅周辺など、需要の高いエリアでは安定した収入が見込めますが、初期費用が高額になる場合や、温度管理やセキュリティ対策などが必要となる場合があります。

これらの賃貸経営は、土地の形状や立地条件、周辺のニーズなどを考慮し、最適な方法を選択することが重要です。

どの賃貸経営にも共通して言えることは、入居者の方々に快適な住まいを提供しながら、安定した収入を得られるように努めることが大切です。

賃貸経営を成功させるためのポイント

賃貸経営は、安定した収入源となり得る一方で、成功のためには様々なポイントがあります。

適切な物件選びの重要性

適切な物件を選ぶことは、賃貸経営の成功に不可欠です。

なぜなら、立地、間取り、設備などが、入居率や家賃設定に直接影響を与えるからです。

項目	詳細
立地	駅からの距離、周辺環境（スーパー、病院、学校など）、治安の良さなど。将来的な発展が見込めるエリアを選ぶことが重要です。
間取り	ターゲットとする入居者層（単身者、ファミリーなど）に合わせた間取りを選ぶことが重要です。例えば、単身者向けであれば、1Rや1K、ファミリー向けであれば、2LDKや3LDKが一般的です。
設備	エアコン、浴室乾燥機、インターネット無料など、現代の入居者が求める設備を整えることが重要です。
建物の状態	新築または築浅の物件は、修繕費が抑えられ、入居者からの人気も高い傾向にあります。
法規制	用途地域や建ぺい率、容積率などの法規制を確認し、建築可能な建物の種類や規模を把握しておく必要があります。
周辺の賃貸相場	周辺の賃貸相場を調査し、適切な家賃設定を行うことが重要です。高すぎると入居者が集まらず、安すぎると収益性が悪化します。

適切な物件を選ぶことは、安定した賃貸経営の第一歩と言えるでしょう。

空室対策の具体的な方法

空室対策は、賃貸経営における重要な課題です。

空室が続くと、家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費の支払いが困難になるからです。

対策内容	具体的な方法
ターゲット層の明確化	どのような層を入居させたいのかを明確にし、その層に合わせた物件の魅力化を図ることが重要です。
物件の魅力向上	リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を高めることが重要です。
インターネット対策	無料Wi-Fiの導入や、高速インターネット回線の提供は、現代の入居者にとって魅力的なポイントです。
ペット可物件	ペットを飼育する入居者のニーズに応えることで、入居率の向上に繋がります。
柔軟な契約条件	フリーレント期間の設定や、敷金・礼金の減額など、入居しやすい条件を提示することで、入居希望者を増やすことができます。
効果的な広告戦略	ポータルサイトへの掲載、SNSでの情報発信、地域密着型の不動産会社との連携など、様々な方法で物件情報を発信し、 potenciales入居者にアピールすることが重要です。
入居審査の徹底	家賃滞納やトラブルを起こす可能性のある入居者を避けるため、入居審査を慎重に行うことが重要です。

空室対策は、常に最新の情報を収集し、柔軟に対応していくことが求められます。

入居者との良好な関係構築

入居者との良好な関係構築は、安定した賃貸経営に不可欠です。

なぜなら、良好な関係は、家賃滞納の減少、長期入居の促進、そして口コミによる新規入居者の獲得につながるからです。

項目	詳細
コミュニケーション	定期的な情報提供（地域のイベント情報など）、迅速な対応（設備の故障など）、親身な相談対応などを通して、入居者との信頼関係を築くことが重要です。
ルール遵守	契約書に明記されたルールを遵守し、入居者全員が快適に生活できる環境を維持することが重要です。
感謝の気持ち	入居者への感謝の気持ちを忘れず、日頃から丁寧な対応を心がけることが重要です。
イベント企画	入居者同士の交流を深めるためのイベント（バーベキュー大会、クリスマスパーティーなど）を企画することで、コミュニティ意識を高め、入居率の向上に繋げることができます。
アンケート実施	入居者の満足度を定期的に調査し、改善点を見つけることが重要です。
プレゼント	誕生日やクリスマスなどの特別な日に、入居者へプレゼントを贈ることで、喜ばれ、良好な関係を築くことができます。

入居者との良好な関係を築くことは、クレームやトラブルの減少にもつながり、精神的な負担を軽減することができます。

賃貸管理会社の選び方と付き合い方

賃貸管理会社の選び方と付き合い方は、賃貸経営の効率と収益性に大きく影響します。

なぜなら、適切な管理会社は、入居者募集、契約、家賃回収、建物管理など、煩雑な業務を代行し、オーナーの手間を大幅に軽減してくれるからです。

項目	詳細
実績と評判	過去の実績や、他のオーナーからの評判を確認することが重要です。
サービス内容	どのようなサービスを提供しているのか、費用はいくらかなどを比較検討することが重要です。
コミュニケーション	担当者との相性や、コミュニケーションのスムーズさも重要なポイントです。
担当者の知識	法律や税金に関する知識、最新の賃貸市場の動向などを把握している担当者を選ぶことが重要です。
契約内容	契約期間、解約条件、違約金などをしっかりと確認することが重要です。
定期的な報告	定期的に管理状況や収支状況の報告を受け、問題点や改善点について話し合うことが重要です。

信頼できる管理会社との連携は、安定した賃貸経営の基盤となります。

税金対策で手残りを増やす方法

税金対策は、賃貸経営における手残りを増やすための重要な要素です。

なぜなら、適切な税金対策を行うことで、課税対象となる所得を減らし、結果的に手元に残るお金を増やすことができるからです。

対策内容	具体的な方法
青色申告の活用	最大65万円の特別控除を受けることができます。
必要経費の計上	ローン金利、減価償却費、修繕費、管理費など、経費として計上できるものを漏れなく計上することが重要です。
法人化の検討	所得税率よりも法人税率の方が低い場合、法人化することで節税効果が期待できます。
不動産所得の分散	家族を役員にするなどして、所得を分散することで、所得税率を下げることができます。
損益通算	不動産所得が赤字の場合、他の所得と損益通算することで、所得税を減らすことができます。
税理士への相談	専門家である税理士に相談することで、最適な税金対策を見つけることができます。

税金対策は、個々の状況によって最適な方法が異なります。

賃貸経営にかかる費用と収入源

賃貸経営を始めるにあたり、初期費用や毎月の運営費用、そして重要な収入源を把握することは、成功への第一歩となります。

初期費用の内訳と相場

賃貸経営のスタートには、物件取得費以外にも様々な初期費用が発生します。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。

初期費用の内訳と相場は以下の通りです。

費用項目	相場	備考
物件取得費	物件価格による	中古物件の場合は、仲介手数料や登記費用などが別途必要
仲介手数料	物件価格の3% + 6万円 + 消費税	不動産会社に支払う手数料
登記費用	物件価格の0.1%～0.4%程度	司法書士への依頼費用も含む
不動産取得税	物件価格の3%（固定資産税評価額）	税率は軽減措置がある場合あり
印紙税	売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代	契約金額によって異なる
ローン事務手数料	金融機関によって異なる	ローンを利用する場合
火災保険料	保険会社やプランによって異なる	обязательное страхование
地震保険料	火災保険料の約30%～50%	必要に応じて加入
リフォーム・リノベーション費用	物件の状態や規模によって異なる	入居率向上のために実施する場合
その他	家具・家電の購入費、広告宣伝費など

中古物件を購入する場合、物件価格の約6%～8%が諸費用としてかかることを考慮しておきましょう。

毎月かかる費用の種類と金額

賃貸経営を継続するためには、毎月発生する費用を把握し、適切な資金計画を立てることが不可欠です。

これらの費用は、物件の維持管理や入居者へのサービス提供に充当されます。

毎月かかる費用の種類と金額の目安は以下の通りです。

費用の種類	金額の目安	備考
管理委託費	家賃収入の3%～8%程度	管理会社に委託する場合。入居者募集、契約、家賃回収、クレーム対応など
ローン返済費	ローン契約内容による	金利、返済期間、借入額によって変動
固定資産税・都市計画税	年額を12ヶ月で割った金額	固定資産税評価額によって変動
修繕費	家賃収入の5%～10%程度を積み立てるのが一般的	定期的なメンテナンスや将来的な修繕に備える
保険料	火災保険、地震保険など。加入内容によって異なる
その他	共用部分の光熱費、清掃費、インターネット回線費用など。物件によって異なる

毎月の費用を正確に把握し、収支を管理することで、安定的な賃貸経営を実現できます。

主な収入源と利回りの計算方法

賃貸経営の成功は、安定した収入源の確保と、適切な利回り計算に基づいた経営戦略にかかっています。

主な収入源と利回りの計算方法は以下の通りです。

収入源	説明
家賃収入	入居者から毎月得られる賃料。
共益費	共用部分の維持管理費として入居者から徴収する費用。
礼金	入居時に、お礼として入居者からオーナーに支払われる一時金。（最近は礼金なしの物件も多い）
更新料	契約更新時に、入居者からオーナーに支払われる費用。（地域によって異なる）
駐車場収入	駐車場を設置している場合、利用者から得られる賃料。
その他	自動販売機の設置、インターネット回線の利用料、トランクルームの設置など、物件によっては様々な収入源を確保できます。

利回りの計算方法はいくつかありますが、代表的なものとして以下の2つがあります。

実質利回りは、諸経費や購入時の費用を考慮するため、より現実的な収益性を把握できます。

賃貸経営のリスクと対策

賃貸経営は、物件を購入または建設し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る事業です。

安定した収入源となりえますが、様々なリスクが伴います。

空室リスクとその対策

空室リスクとは、入居者がいない状態が続くことで、家賃収入が得られなくなるリスクです。

空室が長引けば、ローンの返済や管理費などの支出が収入を上回り、経営を圧迫する要因になります。

対策	詳細
ターゲット設定	地域のニーズに合った間取りや設備を備えた物件を提供し、入居者のターゲット層を明確にする
家賃設定	周辺の類似物件の家賃相場を調査し、適切な家賃を設定する。
物件の魅力向上	リフォームやリノベーションを実施し、物件の魅力を高める。
募集方法の工夫	インターネット広告や不動産会社との連携を強化し、効果的な入居者募集を行う。
管理体制の強化	入居後のトラブル対応や清掃などの管理を徹底し、入居者の満足度を高める。

空室リスクを最小限に抑えるには、事前の市場調査を徹底し、入居者のニーズを的確に捉えた物件を提供することが重要です。

家賃滞納リスクとその対策

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わないことで、収入が減少するリスクです。

滞納が続けば、法的措置が必要になる場合もあり、精神的・経済的な負担が大きくなります。

対策	詳細
入居審査の徹底	収入や職業、過去の家賃滞納歴などを確認し、信頼できる入居者を選ぶ。
家賃保証会社の利用	家賃保証会社と契約することで、滞納が発生した場合に家賃を保証してもらう。
早期対応	滞納が発生した場合は、速やかに状況を確認し、入居者と連絡を取り、支払い方法などを協議する。
法的措置の検討	滞納が長期化する場合は、内容証明郵便を送付したり、訴訟を提起するなど、法的措置を検討する。

家賃滞納が発生した場合でも、冷静かつ迅速に対応することが重要です。

建物老朽化リスクとその対策

建物老朽化リスクとは、建物の経年劣化によって、修繕費用が増加したり、入居者の満足度が低下するリスクです。

老朽化が進むと、建物の価値が下がり、最終的には建て替えが必要になる場合もあります。

対策	詳細
定期的なメンテナンス	定期的に建物の点検を行い、早期に不具合を発見し、適切な修繕を行う。
計画的な修繕計画	長期的な修繕計画を立て、計画的に修繕費用を積み立てておく。
リフォーム・リノベーション	建物の老朽化に合わせて、リフォームやリノベーションを実施し、建物の価値を高める。
建て替えの検討	建物の老朽化が著しい場合は、建て替えを検討する。

建物の老朽化は避けられない現象ですが、適切な対策を講じることで、リスクを最小限に抑えられます。

金利上昇リスクとその対策

金利上昇リスクとは、変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇することで、毎月の返済額が増加するリスクです。

金利が大幅に上昇すると、経営を圧迫する要因になります。

対策	詳細
固定金利への切り替え	変動金利から固定金利に切り替えることで、金利上昇の影響を避ける。
繰り上げ返済	資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を行い、元本を減らすことで、将来の金利負担を軽減する。
借り換え	より低い金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らす。
収入源の多様化	家賃収入以外の収入源を確保することで、金利上昇による影響を軽減する。

金利上昇リスクに備えるには、金利動向を常に把握し、適切な対策を講じることが重要です。

賃貸経営には様々なリスクが伴いますが、それぞれのリスクに対して適切な対策を講じることで、安定した経営を実現できます。

よくある質問（FAQ）

賃貸経営を始めるにあたって、どんな資格が必要ですか？

賃貸経営を始めるにあたって、特に必須となる資格はありません。しかし、宅地建物取引士の資格があると、不動産取引に関する専門知識を習得できるため、物件選びや契約時に役立ちます。

賃貸経営で成功するためには、どんな情報収集が必要ですか？

成功のためには、地域の賃貸需要、競合物件の状況、入居者のニーズ、関連法規、税金に関する情報収集が重要です。これらの情報を基に、適切な物件選び、家賃設定、空室対策を行うことが成功の鍵となります。

賃貸経営における確定申告はどのように行えば良いですか？

賃貸経営による収入は不動産所得として確定申告が必要です。家賃収入から必要経費（固定資産税、修繕費、管理費など）を差し引いた金額が課税対象となります。青色申告を選択することで、最大65万円の特別控除が受けられます。

賃貸経営で赤字が出た場合、税金はどうなりますか？

賃貸経営で赤字が出た場合、その赤字を他の所得と損益通算することで、所得税を減らすことができます。損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得から差し引くことです。

賃貸経営において、入居者とのトラブルを避けるための注意点はありますか？

入居者とのトラブルを避けるためには、契約時にルールを明確に説明し、お互いの理解を深めることが重要です。また、定期的なコミュニケーションを取り、入居者の声に耳を傾けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

賃貸経営を法人化するメリットは何ですか？

法人化することで、相続税対策、税率の低下、経費計上範囲の拡大などのメリットがあります。また、役員報酬として所得を分散することで、所得税を抑えることができます。

まとめ

賃貸経営は、所有する不動産を有効活用し、安定収入を得るための手段です。

この記事では、賃貸経営の基本から成功のポイント、リスクとその対策、そしてよくある質問まで、初心者の方にもわかりやすく解説しました。

この記事で得た知識を活かして、まずは情報収集から始めてみましょう。