マンション経営で自分で住む？将来に備える賢い選択肢

マンション経営で自宅に住むという選択は、将来の住まいの確保と資産形成を両立できる賢い方法です。

この記事では、節税効果や住宅ローン控除といったメリットから、賃貸に出した場合との収益性の違いや税金の負担といったデメリットまで、マンション経営に自分で住む場合に知っておくべき情報を網羅的に解説します。

最後まで読めば、マンション経営で自宅に住むことが、あなたにとって最適な選択肢なのかどうかを判断できるようになるでしょう。

この記事でわかること

マンション経営で自宅に住むという選択

マンション経営で自宅に住む選択肢は、将来の資産形成と居住を両立する魅力的な方法です。

なぜマンション経営で自宅に住むのか

マンション経営で自宅に住む理由は、将来の住まいの確保と資産形成を同時に行える点にあります。

マンション経営による家賃収入は、住宅ローンの返済や生活費の足しになるだけでなく、老後の年金収入を補填する手段にもなります。

さらに、物件を所有することで、将来的に売却してまとまった資金を得たり、子供に相続したりすることも可能です。

将来を見据えた自宅の選択肢

マンション経営で自宅に住むことは、将来を見据えた賢い選択肢となりえます。

例えば、20代でマンション経営を始め、30年間ローンを返済した場合、50代でローンを完済し、その後は家賃収入を得ながら生活することができます。

また、将来的に自分が住むことを前提に、駅に近い利便性の高い物件や、バリアフリー設計の物件を選ぶことも可能です。

選択肢	説明
賃貸に出す	安定した家賃収入を得られる可能性がある
売却する	まとまった資金を得られる可能性がある
自分で住む	老後の住居費を抑えられる可能性がある

マンション経営は、将来のライフプランに合わせて柔軟に対応できるため、長期的な視点で住まいを考える方にとって、有効な選択肢の一つと言えるでしょう。

自分で住むからこそ得られるマンション経営のメリット

マンション経営に自分で住む場合、節税効果や住宅ローン控除など、さまざまなメリットが期待できます。

これらのメリットを最大限に活かすためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

節税効果を最大限に活かす

マンション経営では、さまざまな経費を計上することで、所得税や住民税を軽減することができます。

具体的には、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費などが経費として認められます。

これらの経費を適切に計上することで、課税対象となる所得を減らし、節税効果を高めることができます。

住宅ローン控除の適用条件と注意点

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、一定要件を満たすことで住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税が還付される制度で、節税効果は非常に大きいです。

しかし、住宅ローン控除を受けるためには、自分が居住する部分の割合が50%以上である必要があります。

また、ローンの返済期間が10年以上であることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

項目	条件
居住割合	50%以上
ローン返済期間	10年以上
合計所得金額	2,000万円以下

家賃収入と住宅ローンのバランス

マンション経営において、家賃収入は住宅ローンの返済に充当される重要な収入源です。

家賃収入が住宅ローンの返済額を上回るように、適切な家賃設定を行うことが重要です。

また、空室リスクや修繕費なども考慮し、安定した家賃収入を確保できるように努めましょう。

例えば、三井住友トラスト不動産株式会社では、不動産に関する豊富な知識と経験を持った専門家が、家賃設定や空室対策などの相談に乗ってくれます。

自分で住むからこそ知っておくべきマンション経営のデメリット

マンション経営において、自宅として住むことは一見魅力的に見えますが、いくつかのデメリットも存在します。

賃貸に出した場合との収益性の違い

マンション経営で得られる収益は、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得るのが一般的です。

自身が居住する場合、その分の家賃収入は得られません。

また、居住スペースが広ければ広いほど、賃貸に出せる部屋数が減り、収益性は低下します。

例えば、2LDKのマンションに住む場合、同じ広さの部屋を賃貸に出せば月15万円の家賃収入が得られるとします。

しかし、自分が住むことでこの収入は得られなくなるため、年間で180万円の機会損失が生じる可能性があります。

比較項目	賃貸に出した場合	自分で住む場合
家賃収入	◯：毎月安定した収入が得られる	×：家賃収入は得られない
空室リスク	△：空室期間中は収入が途絶える	◯：常に居住しているためリスクなし
修繕費	△：入居者の退去時に発生する可能性	◯：自分のペースで修繕できる
ローン返済	◯：家賃収入から返済可能	×：自己資金で返済する必要がある
税金	△：不動産所得税などがかかる	△：住宅ローン控除が利用できる場合がある

固定資産税・都市計画税など税金の負担

マンションを所有していると、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。

これらの税金は、居住用であっても賃貸用であっても発生する費用です。

しかし、賃貸に出している場合は、これらの税金を必要経費として計上できますが、自分で住んでいる場合は経費として計上できません。

例えば、固定資産税が年間20万円、都市計画税が年間5万円かかる場合、賃貸に出していれば合計25万円を経費として計上できますが、自分で住んでいる場合は全額自己負担となります。

税金の種類	賃貸に出した場合	自分で住む場合
固定資産税	経費として計上可能	経費として計上できない
都市計画税	経費として計上可能	経費として計上できない
不動産取得税	物件取得時に発生	物件取得時に発生
印紙税	不動産売買契約時に発生	不動産売買契約時に発生
登録免許税	不動産登記時に発生	不動産登記時に発生

リフォーム費用の自己負担

マンションの修繕やリフォームは、快適な居住環境を維持するために欠かせません。

賃貸に出している場合は、修繕費を入居者の退去時や定期的なメンテナンス時に経費として計上できます。

しかし、自分で住んでいる場合は、リフォーム費用は全額自己負担となります。

例えば、10年に一度のペースで壁紙の張替えや水回りの設備の交換を行う場合、1回あたり100万円のリフォーム費用がかかるとします。

賃貸に出していれば、この費用を経費として計上できますが、自分で住んでいる場合は100万円全額を自己負担する必要があります。

確定申告で損をしないために

自分で住む場合の確定申告のポイント

自分で住むマンションの確定申告は、賃貸に出している場合とは異なる点に注意が必要です。

確定申告の期間を間違えないようにしましょう。

経費として計上できるもの、できないもの

マンション経営において、経費として計上できるものとできないものを明確に区別することが、適正な確定申告につながります。

経費として計上できるもの	経費として計上できないもの
	—
固定資産税・都市計画税: マンションにかかる税金	個人の生活費: 個人的な飲食代や娯楽費など
修繕費: マンションの修繕にかかる費用	固定資産税: マイホーム部分の税金
減価償却費: 建物や設備の価値の減少分	住宅ローンの元本: 返済した元本部分
管理費: 管理会社に支払う費用	個人的な旅行費用: 不動産経営に関係のない旅行費用
損害保険料: 火災保険や地震保険などの保険料	個人的な趣味の費用: 不動産経営に関係のない趣味の費用
ローン金利: ローンにかかる利息分
仲介手数料: 入居者募集の際にかかる手数料

経費を正しく理解することで、節税につなげましょう。

確定申告に必要な書類と手続き

確定申告をスムーズに行うためには、必要な書類を事前に準備し、手続きの流れを把握しておくことが大切です。

書類	備考
	—
確定申告書B: 確定申告の際に使用する書類	税務署の窓口や国税庁のウェブサイトで入手可能
不動産所得の内訳書: 家賃収入や経費の内訳を記載する書類	国税庁のウェブサイトからダウンロード可能
住宅ローンの年間支払い明細書: 住宅ローンの残高や支払利息を証明する書類	金融機関から送付される
源泉徴収票: 給与所得がある場合に必要となる書類	勤務先から発行される
領収書・請求書: 経費として計上する費用の証拠となる書類

書類をきちんと整理し、確定申告を行いましょう。

後悔しない！マンション経営で自宅にする際の注意点

マンション経営で自宅に住む場合、空室リスクやローン返済など、注意すべき点がいくつかあります。

空室リスクと家賃収入減少への備え

空室リスクは、マンション経営において常に考慮すべき問題です。

特に、マンション経営に自宅として住む場合は、空室が発生すると家賃収入が途絶え、住宅ローンの返済に影響を及ぼす可能性があります。

空室リスクへの対策として、以下の3つが挙げられます。

対策	内容
入居者ニーズの把握	周辺の賃貸物件の家賃相場や間取り、設備などを調査し、入居者のニーズに合った物件にする
魅力的な物件作り	リフォームやリノベーションで、入居者の目を引くような魅力的な物件にする
仲介業者との連携	地域に強い仲介業者と良好な関係を築き、入居者募集を依頼する

また、家賃収入が減少した場合に備えて、十分な貯蓄を確保しておくことも重要です。

具体的には、3ヶ月から半年分の住宅ローン返済額を貯蓄しておくと安心でしょう。

ローン返済計画と金利変動への対応

マンション経営におけるローン返済計画は、慎重に立てる必要があります。

特に、マンション経営に自宅として住む場合は、住宅ローンを利用することが一般的ですが、金利変動の影響を受けやすいというデメリットがあります。

金利が上昇すると、毎月の返済額が増加し、家計を圧迫する可能性があります。

金利変動への対策として、以下の3つの方法が考えられます。

対策	内容
固定金利選択	変動金利型ではなく、固定金利型を選択することで、金利上昇のリスクを回避する
繰り上げ返済	余裕資金がある場合は、積極的に繰り上げ返済を行い、元本を減らすことで、将来の金利負担を軽減する
借り換え検討	金利が低い金融機関に借り換えることで、毎月の返済額を減らす

ローン返済計画を立てる際には、将来の金利変動を考慮し、無理のない返済額を設定することが大切です。

また、繰り上げ返済や借り換えなど、柔軟に対応できるように、常に情報収集を心掛けておきましょう。

売却のタイミングと出口戦略

マンション経営を始める際には、将来的な売却のタイミングや出口戦略も考慮しておく必要があります。

マンション経営に自宅として住む場合は、売却時に注意すべき点がいくつかあります。

例えば、居住期間や物件の状態によって、売却価格が変動する可能性があります。

また、売却時には、税金や仲介手数料などの費用も発生します。

出口戦略を立てる際には、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

ポイント	内容
市場動向の把握	不動産市場の動向を常に把握し、売却に最適なタイミングを見極める
複数の不動産業者	複数の不動産業者に査定を依頼し、最も高い価格で売却できる業者を選ぶ
税金対策	税理士に相談し、売却にかかる税金を最小限に抑える方法を検討する

マンション経営は長期的な視点で考える必要があります。

売却のタイミングや出口戦略を事前に検討しておくことで、将来的なリスクを軽減し、安定したマンション経営を実現することができます。

将来の安心のために、専門家への相談を

マンション経営は複雑な要素が絡み合うため、将来の安心のためには専門家への相談が不可欠です。

専門家は、税金、法律、不動産市場に関する深い知識を持ち、個々の状況に合わせた最適なアドバイスを提供してくれます。

税理士や不動産会社への相談で得られること

税理士や不動産会社に相談すると、マンション経営に関する専門的な知識やアドバイスが得られます。

相談先	得られること
税理士	– 確定申告のサポート: 煩雑な確定申告を代行し、節税対策を提案- 税務相談: 税金に関する疑問や悩みに答えてくれる- 節税対策: 節税に関するアドバイスや具体的な方法を教えてくれる
不動産会社	– 物件選びのアドバイス: 投資に適した物件を紹介- ローンに関する相談: ローンに関する情報やアドバイスを提供- 管理に関する相談: 入居者管理や物件管理に関するアドバイスを提供

シミュレーションで収益性を確認する

マンション経営を始める前に、必ず収益性のシミュレーションを行いましょう。

シミュレーションでは、家賃収入、管理費、修繕費、税金などを考慮し、将来的な収益を予測します。

シミュレーションをすることで、以下のようなメリットがあります。

項目	内容
リスクの把握	空室リスク、金利変動リスク、修繕費増加リスクなど、事前にリスクを把握できる
対策の検討	リスクを回避するための対策を検討できる
目標設定	理想的な収益目標を設定できる
資金計画	必要な資金を明確に把握し、無理のない返済計画を立てられる

家族構成やライフプランに合わせた選択を

マンション経営は、家族構成やライフプランに合わせて柔軟に選択する必要があります。

例えば、将来的に自分たちが住むことを考えている場合は、間取りや設備にこだわって物件を選ぶと良いでしょう。

家族構成	ライフプラン	選択のポイント
単身	老後の生活資金、趣味や旅行資金	– 立地条件: 生活利便性の高い場所を選ぶ- 間取り: コンパクトで管理しやすい間取りを選ぶ
夫婦	子供の教育資金、老後の生活資金	– 広さ: 将来的に家族が増える可能性も考慮して、広めの物件を選ぶ- 学区: 子供の教育環境を考慮して、学区の良い場所を選ぶ
親との同居	親の介護費用、相続対策	– バリアフリー: 高齢の親が住みやすいように、バリアフリー設計の物件を選ぶ- 生活空間: 親と程よい距離感を保てるように、独立した生活空間を確保できる物件を選ぶ
子供との同居	子供の独立後の生活、相続対策	– 間取り: 子供のプライバシーを尊重できる間取りを選ぶ- 立地: 子供の通勤や通学に便利な場所を選ぶ

マンション経営は、将来の安心を築くための有効な手段となります。

専門家への相談、シミュレーションによる収益性の確認、家族構成やライフプランに合わせた選択を行うことで、より安心で実り多いマンション経営を実現できます。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンション経営で自宅に住む場合、賃貸に出した場合と比べて収益にどのような違いがありますか？

自分が住む場合は家賃収入が得られないため、賃貸に出した場合と比較して収益は減少します。しかし、住宅ローン控除や税金の軽減措置を受けられる場合があります。

Q2. マンション経営で自宅に住む場合、どのような税金がかかりますか？また、確定申告で注意すべき点はありますか？

固定資産税や都市計画税は必ずかかります。自分で住む場合は、これらの税金を経費として計上できません。住宅ローン控除を利用する場合は、確定申告が必要です。

Q3. マンション経営で自宅に住む場合、空室リスクはありますか？

自分が住んでいる部屋には空室リスクはありませんが、他の部屋が空室になった場合は家賃収入が減少します。空室対策として、入居者のニーズに合った物件作りや仲介業者との連携が重要です。

Q4. マンション経営で自宅に住む場合、将来的に売却することは可能ですか？

売却は可能ですが、一般的な賃貸物件と比べて買い手がつきにくい場合があります。売却のタイミングや出口戦略を事前に検討しておくことが大切です。

Q5. マンション経営で住宅ローン控除を受けるための条件は何ですか？

自分が住む部分の割合が50%以上であること、ローンの返済期間が10年以上であることなどが主な条件です。

Q6. マンション経営について、誰に相談すれば良いか分かりません。

税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。税理士は税金に関するアドバイスを、不動産会社は物件選びやローンに関する相談に乗ってくれます。

まとめ

マンション経営で自宅に住むという選択は、将来の住まいの確保と資産形成を両立する魅力的な方法です。

この記事では、マンション経営に自分で住む場合のメリット・デメリット、節税効果、確定申告の注意点、空室リスクへの備えなどを網羅的に解説しました。

将来の安心のために、まずは専門家への相談やシミュレーションを行い、ご自身の状況に合わせた最適なプランを検討することをおすすめします。