マンション経営 儲からない？失敗事例から学ぶリスク回避術

マンション経営は安定収入の可能性がある一方で、「儲からない」という声も耳にします。

この記事では、マンション経営のリアルな現状から、失敗事例、リスク回避のための対策までを徹底解説します。

この記事を読めば、マンション経営のデメリット、リスクを事前に把握し、空室リスクや家賃収入減少といった落とし穴を回避するための対策を学ぶことができます。

成功事例と失敗事例から、ご自身のリスク許容度や目標に合わせた慎重な検討材料が得られるでしょう。

マンション経営、なぜ儲からない？ 事例から学ぶリスクと対策

マンション経営は、安定収入を見込める投資として注目されています。

しかし、実際に経営を始めると「儲からない」という声も少なくありません。

マンション経営のリアルな現状

マンション経営の現状は、一言で言うと「両刃の剣」です。

初期投資の大きさ、空室リスク、維持費など、様々な要因が絡み合い、経営を圧迫する可能性があります。

しかし、これらのリスクをしっかりと理解し、適切な対策を講じることで、安定した収入源となりえます。

事例から見る「儲からない」の実態

マンション経営で「儲からない」という状況に陥る原因はいくつか考えられます。

要因	詳細
物件の選定ミス	需要の低いエリアや、老朽化した物件を選んでしまう
過剰なローン	返済負担が重く、キャッシュフローを圧迫する
ずさんな管理	入居者の満足度が低下し、空室率が上昇する
サブリースの落とし穴	賃料保証があるものの、条件変更で収益が悪化する

例えば、福岡市東区で7棟49戸を所有するAさん（57歳）は、不動産会社との信頼関係を築き、月額198万円、年額2,380万円の家賃収入を得ています。

一方、適切なメンテナンスを怠ったMオーナーは、売却時に大幅な値引きを余儀なくされました。

これらの事例から、事前の対策と運用中の管理が、マンション経営の成否を左右することがわかります。

マンション経営を始める前に、成功と失敗の事例を参考に、ご自身のリスク許容度や目標に合わせて慎重に検討することが重要です。

失敗事例から学ぶ、儲からないマンション経営の落とし穴

マンション経営は、適切な対策を怠ると収益が見込めなくなる可能性があります。

ここでは、陥りやすい落とし穴を事例とともに確認し、対策を検討します。

空室リスクと家賃下落のダブルパンチ

空室リスクと家賃下落は、マンション経営における二重苦です。

空室が長引くと、家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費などの固定費が重くのしかかります。

総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は2018年時点で13.6%に達しており、今後も増加傾向にあると予想されます。

また、築年数の経過とともに家賃相場は下落する傾向にあり、空室を避けるために家賃を下げることで、さらに収入が減少する悪循環に陥ることがあります。

リスク	原因	対策
空室リスク	入居者の減少、物件の魅力低下、家賃設定の誤り	ターゲット層に合わせた物件の魅力向上（リフォーム、設備投資）、適切な家賃設定、積極的な広告活動、管理会社の選定
家賃下落	築年数の経過、周辺環境の変化、競合物件の増加	定期的なメンテナンス、リフォームによる物件価値の維持、周辺相場に合わせた家賃設定、差別化戦略（無料インターネット導入など）

空室リスクと家賃下落は、マンション経営の収益性を大きく左右する要因です。

そのため、これらのリスクを常に意識し、適切な対策を講じることが重要になります。

経年劣化と修繕費用の罠

マンションは、経年劣化によって外壁のひび割れ、設備の故障、給排水管の老朽化など、様々な問題が発生します。

これらの問題を放置すると、入居者の満足度が低下し、空室率の上昇につながる可能性があります。

また、大規模な修繕が必要になった場合、多額の費用が発生し、キャッシュフローを圧迫することも考えられます。

項目	内容	対策
定期的なメンテナンス	外壁塗装、屋根の防水工事、設備の点検・交換など	長期修繕計画の策定、修繕積立金の確保、適切な業者選定
突発的な修繕	設備の故障、雨漏り、災害による損傷など	緊急時対応マニュアルの作成、信頼できる業者との連携、保険加入

適切な修繕計画と資金準備を行うことで、将来的なリスクを軽減し、安定したマンション経営を行うことが可能です。

金利上昇とローン返済の圧迫

変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇によって毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。

特に、金利が大幅に上昇した場合、ローンの返済が困難になり、マンション経営自体が立ち行かなくなるリスクも考えられます。

国土交通省の「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、変動金利型の住宅ローン利用者の割合は7割を超えており、多くのマンション経営者が金利変動リスクにさらされていることがわかります。

対策	内容	メリット	デメリット
固定金利への借り換え	変動金利から固定金利に借り換える	返済額が一定になるため、将来の資金計画が立てやすい	変動金利よりも金利が高めに設定されている
繰り上げ返済	資金に余裕があるときに、ローンの元金を一部返済する	ローン残高が減るため、将来の利息負担が軽減される	手元の資金が減る
金利上昇に備えた資金準備	金利上昇を想定し、事前に資金を準備しておく	金利が上昇した場合でも、返済額の増加に対応できる	資金を遊ばせてしまう可能性がある

金利上昇リスクを軽減するためには、固定金利への借り換えや繰り上げ返済などを検討し、事前に十分な対策を講じることが重要です。

サブリース契約の意外な落とし穴

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する契約です。

オーナーは、空室に関わらず一定の賃料を受け取れるため、安定収入が期待できます。

しかし、サブリース契約には、賃料減額のリスク、契約解除の難しさ、管理会社の倒産リスクなど、様々な落とし穴が存在します。

消費者庁の発表によると、サブリース契約に関する相談件数は年々増加傾向にあり、トラブル事例も後を絶ちません。

リスク	内容	対策
賃料減額リスク	契約期間中に、不動産会社から一方的に賃料を減額される可能性がある	契約前に減額条件を確認する、相場とかけ離れた賃料設定でないか確認する、弁護士などの専門家に相談する
契約解除の難しさ	オーナーの都合で契約を解除することが難しい場合がある	契約前に解除条件を確認する、契約期間を短く設定する、弁護士などの専門家に相談する
管理会社の倒産リスク	管理会社が倒産した場合、賃料が支払われなくなる可能性がある	経営状況が安定している管理会社を選ぶ、保証会社との連携を確認する

サブリース契約を結ぶ際には、契約内容を十分に理解し、リスクを把握した上で慎重に判断することが大切です。

管理会社の選び方で明暗が分かれる

マンション経営において、管理会社の役割は非常に重要です。

管理会社の質によって、入居率、家賃収入、物件の維持管理など、様々な面で差が生じます。

不適切な管理会社を選んでしまうと、空室が長引いたり、物件の老朽化が進んだり、入居者とのトラブルが発生したりするなど、様々な問題が発生する可能性があります。

国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」を参考に、管理委託契約の内容を十分に確認し、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

評価項目	評価基準	確認方法
管理実績	管理物件数、入居率、顧客満足度など	管理会社のホームページ、口コミサイト、担当者へのヒアリング
管理体制	管理スタッフの人数、対応時間、緊急時対応など	管理会社のホームページ、担当者へのヒアリング
提案力	物件の改善提案、空室対策、家賃設定など	担当者との面談、提案事例の確認
コミュニケーション	オーナーへの報告頻度、入居者とのコミュニケーションなど	担当者との面談、オーナーからの評判確認
費用	管理委託費、修繕費用など	複数の管理会社に見積もりを依頼し、比較検討する

管理会社選びは、マンション経営の成否を左右する重要な要素です。

複数の管理会社を比較検討し、実績、管理体制、提案力、コミュニケーション能力、費用などを総合的に判断し、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

リスクを回避！成功に導くための対策

マンション経営で安定した収益を上げるには、リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

立地選びは「入居率」で決める

入居率は、マンション経営の安定性を左右する重要な要素です。

大学や企業が近い、公共交通機関が充実しているなど、賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。

立地条件	メリット	注意点
駅近	通勤・通学に便利、人気が高い	価格が高い傾向にある、騒音が気になる場合がある
大学・専門学校が近い	学生需要が見込める、安定した入居率が期待できる	学生の入れ替わりが多い、騒音トラブルに注意が必要
商業施設が充実	生活利便性が高い、幅広い層の需要が見込める	価格が高い傾向にある、競合物件が多い
オフィス街に近い	ビジネスマンの需要が見込める、安定した家賃収入が期待できる	景気に左右されやすい、単身者向け物件が中心になる可能性あり

利便性の高い立地は入居希望者にとって魅力的であり、空室期間を短縮し、安定した家賃収入につながるでしょう。

緻密な資金計画でキャッシュフローを安定させる

マンション経営では、家賃収入からローン返済や管理費などを差し引いたキャッシュフローが重要です。

自己資金を十分に用意し、借入額を抑えることで、毎月の返済負担を軽減し、安定したキャッシュフローを確保できます。

一般的に、物件価格の3割程度の自己資金を用意することが望ましいとされています。

資金計画のポイント	詳細
自己資金の割合	物件価格の3割程度を目安に、無理のない範囲で用意する
借入額の抑制	自己資金を増やすことで、借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減する
金利の比較	複数の金融機関で金利を比較し、最も有利な条件で借り入れる
返済期間の設定	返済期間を長く設定することで、毎月の返済額を抑えることができるが、総返済額は増加する

キャッシュフローを常に考慮し、手元資金の不足に注意することが、安定したマンション経営には不可欠です。

信頼できる管理会社を見つける

マンション経営を成功させるためには、管理会社の選定が非常に重要です。

管理会社は、入居者の募集、家賃の回収、物件のメンテナンスなど、多岐にわたる業務を代行します。

管理委託費が適正であることはもちろん、担当者の対応が迅速丁寧であるか、集客力があるかなどを確認しましょう。

管理会社の選び方	詳細
管理委託費の確認	家賃収入の3〜7％が目安。相場とかけ離れていないか確認する
担当者の対応	迅速かつ丁寧な対応をしてくれるか、コミュニケーションがスムーズか確認する
集客力	店舗数や地域での仲介実績を確認し、入居者募集に強い会社を選ぶ
管理物件数	管理物件数が多いほど、ノウハウや対応力に期待できる
委託業務範囲	委託できる業務内容の幅を確認し、必要な業務を委託できる会社を選ぶ
財務状況	財務状況が安定しているか確認し、倒産リスクの低い会社を選ぶ

管理会社との良好な関係を築き、連携を取りながら、マンション経営を進めていくことが重要です。

空室対策は「ターゲット」を意識する

空室対策は、マンション経営における重要な課題の一つです。

ターゲット層を明確にし、そのニーズに合った物件を提供することで、入居率を高めることができます。

例えば、単身者向けであれば、駅近でセキュリティが充実した物件、ファミリー向けであれば、広めの間取りで公園や学校が近い物件などが考えられます。

ターゲット層	空室対策の例
単身者	駅近、オートロック、宅配ボックス、インターネット無料
学生	大学に近い、家賃が安い、家具家電付き、インターネット無料
ファミリー	広めの間取り、収納スペース、公園や学校が近い、駐車場
高齢者	バリアフリー、緊急時対応、病院が近い、生活支援サービス

無料インターネット、収納、ガレージ、防音室、ペット可など、付加価値をつけることも有効な手段です。

税金対策で手残りを増やす

マンション経営では、税金対策を行うことで、手残りを増やすことができます。

減価償却や青色申告を活用することで、節税効果を高めることが可能です。

10戸以上のマンション経営で青色事業専従者給与を計上すれば、さらに節税効果を高めることができます。

税金対策	詳細
減価償却	建物や設備などの固定資産を、耐用年数に応じて費用計上する
青色申告	青色申告を行うことで、最大65万円の特別控除を受けられる
青色事業専従者給与	配偶者や親族を従業員として雇用し、給与を支払うことで、経費として計上できる (10戸以上のマンション経営が対象)
経費計上	ローン金利、管理費、修繕費、保険料など、マンション経営にかかる費用を経費として計上する

税金対策をしっかりと行うことで、キャッシュフローを改善し、安定したマンション経営を実現できます。

中古マンション経営という選択肢

新築マンションと中古マンション、どちらを選ぶべきか悩む方は多いのではないでしょうか。

ここでは、それぞれのメリットとデメリットを比較し、中古マンション経営の魅力に迫ります。

新築 vs 中古、それぞれのメリット・デメリット

新築と中古、それぞれに魅力と注意点が存在します。

比較項目	新築マンション	中古マンション
価格	高い	安い
税金	不動産取得税、登録免許税が高い	不動産取得税、登録免許税が安い
入居状況	基本的に空室	すでに入居者がいる場合もある
修繕	当面は不要なことが多い	修繕が必要な場合がある
人気	最新設備やデザインで人気を集めやすい	立地や価格によっては高い人気を誇る
空室リスク	入居者が決まるまで家賃収入がない	すでに入居者がいれば、すぐに家賃収入が発生する
その他の費用	家具、家電製品の購入費用がかかる場合がある	リフォーム費用がかかる場合がある

新築マンションは、最新の設備やデザインが魅力ですが、価格が高く、初期費用もかさむ傾向にあります。

一方、中古マンションは、価格が手頃で、利回りが高い物件を見つけやすいのがメリットです。

ただし、築年数によっては修繕が必要になる場合もあります。

中古マンション経営成功の秘訣

中古マンション経営で成功するためには、いくつかの秘訣があります。

これらのポイントを押さえることで、中古マンション経営は安定した収入源となり、将来の資産形成に貢献するでしょう。

優良物件を見つけるためのポイント

中古マンションの中から、優良物件を見つけ出すためには、以下のポイントに注目しましょう。

これらのポイントを参考に、複数の物件を比較検討し、自身の投資戦略に合った優良物件を見つけ出してください。

プロに相談！マンション経営を成功させるために

マンション経営を成功させるためには、専門家への相談が不可欠です。

不動産投資は複雑なため、プロの知識と経験を借りることで、リスクを最小限に抑え、収益を最大化できます。

不動産投資セミナーで知識をアップデート

不動産投資セミナーは、マンション経営の基礎知識から最新トレンドまで、幅広い情報を効率的に学べる絶好の機会です。

セミナーでは、専門家が講師を務め、成功事例や失敗事例を交えながら、具体的なノウハウを提供してくれます。

セミナーの種類	内容	メリット
初心者向け	不動産投資の基礎知識、物件選びのポイント、資金計画の立て方などを解説	不動産投資の全体像を把握できる、専門用語に慣れることができる、疑問点を直接質問できる
経験者向け	税金対策、相続対策、ポートフォリオ構築など、より高度な内容を解説	最新の税制改正に対応できる、より効率的な資産運用方法を学べる

セミナーに参加することで、書籍やインターネットでは得られない実践的な知識や、最新の市況動向を把握できます。

セミナーによっては、参加者限定の特典や、個別相談の機会が設けられている場合もあるため、積極的に活用しましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

マンション経営を成功させるためには、信頼できる不動産会社とのパートナーシップが不可欠です。

不動産会社は、物件の選定から管理、売却まで、マンション経営のあらゆる段階でサポートしてくれます。

会社の選び方	ポイント	具体例
実績	過去の取引実績や顧客からの評判を確認する	ホームページで実績を公開しているか、顧客の声を紹介しているか
専門性	マンション経営に関する専門知識やノウハウを持っているか確認する	資格を持ったスタッフがいるか、税金や法律に関する相談に乗ってくれるか
サポート体制	購入後のサポート体制が充実しているか確認する	管理体制や入居者サポートの内容を確認する、空室保証や家賃保証などのサービスがあるか

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の会社を比較検討することが重要です。

複数の会社から提案を受け、それぞれのメリットとデメリットを比較検討することで、自分に最適なパートナーを見つけられます。

個別相談であなたに合ったプランを

不動産投資セミナーや不動産会社への相談を通じて、ある程度の知識を得たら、次は個別相談で具体的なプランを立てましょう。

個別相談では、あなたの状況や希望に合わせて、最適な物件や投資方法を提案してもらえます。

相談内容の例	詳細	準備しておくと良いもの
資金計画	自己資金、年収、借入可能額などを確認し、無理のない返済計画を立てる	収入や支出に関する資料、預金残高証明書、借入状況などがわかるもの
物件の選定	希望するエリア、予算、利回りなどを考慮し、最適な物件を選ぶ	希望する条件、優先順位、譲れない条件など
リスク管理	空室リスク、家賃下落リスク、災害リスクなどを想定し、対策を講じる	保険の加入状況、過去の災害事例、地域のハザードマップなど

個別相談では、あなたの疑問や不安を解消し、安心してマンション経営を始めるためのサポートを受けられます。

確定申告のサポートも忘れずに

マンション経営を行う上で、確定申告は避けて通れない手続きです。

確定申告では、家賃収入や経費を正しく申告し、所得税や住民税を納める必要があります。

サポート内容	詳細	メリット
節税対策	減価償却費、固定資産税、修繕費などを適切に計上し、節税効果を高める	税金を抑えられる
申告書の作成	必要な書類を収集し、申告書を作成する	手間が省ける、ミスの防止になる
税務調査対応	税務署からの問い合わせや調査に対応する	安心して対応できる

確定申告は、税金の計算や書類の作成など、専門的な知識が必要です。

税理士に依頼することで、確定申告の手間を省き、節税効果を高めることができます。

よくある質問（FAQ）

マンション経営で失敗する原因は何ですか？

物件の選び方、資金計画、管理体制、サブリース契約など、さまざまな要因が考えられます。需要の低いエリアや老朽化した物件を選んだり、過剰なローンを組んだりすると、経営がうまくいかなくなることがあります。

空室リスクを避けるためにはどうすればいいですか？

立地を重視し、大学や企業が近いなど、賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。また、ターゲット層に合わせた物件の魅力向上や、適切な家賃設定も重要です。無料インターネットの導入や、収納スペースの確保なども効果的です。

金利が上昇した場合、どうすればいいですか？

固定金利への借り換えや、繰り上げ返済を検討しましょう。また、金利上昇に備えて、事前に資金を準備しておくことも重要です。

中古マンション経営は難しいですか？

中古マンション経営は、物件選びや資金計画、管理など、いくつかのポイントを押さえれば、十分に成功可能です。立地、築年数、管理状態などを考慮し、将来性のある物件を選びましょう。

管理会社はどのように選べばいいですか？

管理委託費が適正であることはもちろん、担当者の対応が迅速丁寧であるか、集客力があるかなどを確認しましょう。複数の管理会社に見積もりを依頼し、比較検討することが大切です。

マンション経営の確定申告は難しいですか？

確定申告は、税金の計算や書類の作成など、専門的な知識が必要です。税理士に依頼することで、確定申告の手間を省き、節税効果を高めることができます。

まとめ

マンション経営は、リスクと対策を理解することで安定収入に繋がる投資になります。

本記事では、マンション経営のリアルな現状から、陥りやすい失敗事例、そしてリスクを回避するための具体的な対策までを徹底的に解説しました。