マンション経営はやめとけ？失敗しない為の注意点

マンション経営は安定収入が期待できる投資ですが、「やめとけ」と言われることも。

この記事では、マンション経営のデメリットや失敗事例、リスクを最小限にするための対策を解説します。

最後まで読めば、マンション経営のリアルな実情を知り、あなたが始めるべきかどうかの判断材料が得られます。

マンション経営、安易に始めると後悔する？失敗しないための注意点

マンション経営は、安定収入が期待できる投資として注目されています。

しかし、安易に始めると後悔する可能性も否定できません。

なぜ「やめとけ」と言われるのか？

マンション経営が「やめとけ」と言われる背景には、空室リスクや家賃下落リスクといった、さまざまなデメリットが存在するためです。

マンション経営には以下のようなリスクがあります。

リスクの種類	内容
空室リスク	入居者がいなければ家賃収入はゼロ。ローンの返済や管理費などの固定費が自己負担となる
家賃下落リスク	周辺の家賃相場や築年数の経過により、家賃収入が減少する可能性がある
修繕費リスク	経年劣化による修繕費や、突発的な故障などによる修繕費が発生する可能性がある
税金リスク	不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金がかかる

デメリットを知って賢く判断

マンション経営のデメリットを事前に知っておくことで、リスクを回避したり、損失を最小限に抑えるための対策を講じることができます。

たとえば、空室リスクに対しては、以下のような対策が考えられます。

対策	内容
リフォーム	部屋を綺麗に保ち、入居者のニーズに合った設備を導入する
家賃設定	周辺の相場を考慮し、適切な家賃を設定する
広告宣伝	インターネットや不動産会社を通じて積極的に入居者を募集する

リスクを理解して対策を立てれば道は開ける

マンション経営には、確かにさまざまなリスクが伴います。

しかし、それらのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、安定した収入源とすることも可能です。

マンション経営を始める前に、リスクをしっかりと把握し、対策を立てておくことが重要です。

マンション経営の落とし穴！事前に知っておくべきデメリット

マンション経営には魅力的な側面がある一方、様々な落とし穴も潜んでいます。

空室リスク：安定収入の幻想と現実

マンション経営における空室リスクは、安定収入の幻想を打ち砕く可能性を秘めています。

空室が続くと家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費などの固定費が自己負担となるため、経営状況を圧迫する要因となるでしょう。

具体的には、立地条件の見直し、家賃設定の妥当性、物件の魅力向上など、多角的な視点での対策が求められます。

対策	説明
ターゲット設定	ターゲットとする入居者層を明確にし、ニーズに合った物件作りをすることが重要です。
物件の魅力向上	リフォームやリノベーションを実施し、競合物件との差別化を図ることが大切です。
家賃設定の見直し	周辺の家賃相場を参考に、適切な家賃設定を行うことが空室対策に繋がります。

家賃下落：予測不能な市場の変化

家賃下落は、マンション経営における収益性を悪化させる要因の一つです。

建物の老朽化や周辺環境の変化、競合物件の増加など、様々な要因が家賃下落を引き起こす可能性があります。

要因	説明
築年数の経過	一般的に、築年数が経過するほど建物の価値は下がり、家賃も下落する傾向があります。
周辺環境の変化	周辺に新しい商業施設ができたり、交通の便が悪くなったりすると、家賃が下落する可能性があります。
競合物件の増加	周辺に同様の条件の賃貸物件が増加すると、入居者獲得競争が激化し、家賃が下落する可能性があります。
経済状況の悪化	景気後退などにより、賃料を支払う能力が低下した場合、家賃を下げる必要が出てくる場合があります。

修繕費：長期的な視点での備え

マンションは、経年劣化に伴い修繕が必要になります。

特に、給排水設備の故障や外壁の修繕などは高額になる場合が多く、事前に修繕計画を立て、資金を準備しておくことが重要です。

マンションの場合、12～18年周期で修繕が必要となることが多いです。

項目	内容
屋根・外壁	雨漏りやひび割れなどが発生した場合、建物の耐久性低下に繋がるため、早めの修繕が必要です。
給排水設備	水漏れや排水の詰まりなどが発生した場合、生活に支障をきたすだけでなく、建物自体を傷める原因となります。
エレベーター	故障した場合、入居者の利便性を損なうだけでなく、安全面にも問題が生じる可能性があります。
共用部分	エントランスや廊下などの共用部分は、美観を保つだけでなく、入居者の満足度にも影響するため、定期的な清掃や修繕が必要です。

税金：固定資産税、都市計画税、所得税の負担

マンションを所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

これらの税金は、毎年必ず発生する固定費となるため、経営を圧迫する要因となるでしょう。

税金の種類	説明
固定資産税	土地や家屋などの固定資産に対して課税される税金で、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
都市計画税	都市計画区域内にある土地や家屋に対して課税される税金で、道路や公園などの都市計画事業の費用に充当されます。
所得税	不動産所得に対して課税される税金で、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。
住民税	前年の所得に対して課税される税金で、所得に応じて税額が変動します。

ローン：金利上昇と返済計画の重要性

マンション経営を始める際、ローンを利用するケースは少なくありません。

金利が上昇すると、毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。

対策	説明
固定金利の選択	変動金利と比較して金利変動のリスクを回避できますが、一般的に金利は高めに設定されています。
繰り上げ返済	資金に余裕がある場合、繰り上げ返済を行うことで、総返済額を減らすことができます。
借り換え	より低い金利のローンに借り換えることで、返済額を減らすことができます。
金利上昇に備えた資金計画	金利が上昇した場合でも返済可能な資金計画を立てておくことが重要です。

失敗事例から学ぶ！よくある落とし穴と対策

マンション経営は、安定収入を得るための手段として注目されています。

しかし、安易に始めると失敗する可能性も。

「やめとけ」と言われる理由を理解し、事前にリスクを把握することが大切です。

事例1：安易な物件選びが招く空室地獄

物件選びは、マンション経営の成否を左右する重要な要素です。

項目	詳細
立地	駅からの距離、周辺の商業施設、公共交通機関の利便性などを考慮する
築年数	新築または築浅の物件は人気が高いですが、価格も高くなる傾向があります。中古物件の場合は、修繕履歴や管理状況を確認することが重要です。
間取り	単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする入居者層に合わせた間取りを選ぶことが大切です。
周辺環境	騒音、治安、周辺施設の充実度などを確認しましょう。

周辺環境を考慮せずに物件を購入した場合、入居者が集まらず、空室が長期間続くことがあります。

その結果、家賃収入が得られず、ローンの返済が滞ってしまうという悪循環に陥るケースがあります。

物件を選ぶ際には、実際に足を運び、周辺の状況を自分の目で確認することが重要です。

事例2：過剰な期待が招くキャッシュフロー悪化

マンション経営では、家賃収入からローン返済や管理費、税金などを差し引いた金額がキャッシュフローとなります。

項目	詳細
ローン返済	毎月の返済額は、金利や返済期間によって大きく変動します。
管理費	共用部分の清掃、管理、修繕などに必要な費用です。
修繕費	定期的な修繕や、突発的な故障に対応するための費用です。
税金	固定資産税、都市計画税、所得税などがかかります。

マンション経営を始める際、家賃収入だけでローンを返済できると安易に考えてしまうと、税金や修繕費などのランニングコストを考慮せずにキャッシュフローが悪化し、経営が立ち行かなくなる可能性があります。

事前にしっかりと収支計画を立て、リスクを把握しておくことが重要です。

事例3：ずさんな管理が招く入居者トラブル

マンションの管理は、入居者の満足度を維持し、安定した経営を続けるために不可欠です。

項目	詳細
清掃	共用部分の清掃を定期的に行い、清潔な状態を保つことが大切です。
設備のメンテナンス	設備の点検や修理を定期的に行い、故障を未然に防ぐことが重要です。
入居者対応	入居者からの苦情や要望には、迅速かつ丁寧に対応しましょう。
トラブル対応	入居者間のトラブルや、騒音問題などが発生した場合は、速やかに対応しましょう。

ずさんな管理は、入居者からの苦情や不満を招き、退去に繋がる可能性があります。

また、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。

管理会社に委託するなど、適切な管理体制を整えることが重要です。

事例4：出口戦略の甘さが招く売却困難

マンション経営は、将来的な売却まで考慮した上で計画を立てることが大切です。

項目	詳細
売却時期	いつ売却するのか、具体的な時期を決めておくことが重要です。
売却価格	いくらで売却したいのか、目標価格を設定しておきましょう。
売却方法	不動産会社に仲介を依頼する、または買取業者に買い取ってもらうなど、売却方法を検討しましょう。
税金	売却によって得た利益には、譲渡所得税がかかります。

将来的な売却を考えていなかった場合、いざ売却しようとしても買い手が見つからず、売却に苦労する可能性があります。

また、売却価格が購入価格を下回り、損失を被るケースも考えられます。

売却時期や売却方法などを事前に検討し、出口戦略を明確にしておくことが重要です。

デメリットを乗り越え、マンション経営を成功させるために

マンション経営には様々なリスクが伴いますが、事前の準備と対策で成功に導けます。

事前準備：情報収集と綿密な計画

まずは情報収集から始めましょう。

書籍、セミナー、インターネットなど、様々な情報源を活用し、マンション経営の基礎知識を身につけることが重要です。

次に、目標とする収益や期間などを明確にし、綿密な計画を立てましょう。

初期費用、ランニングコスト、税金などを細かく計算し、シミュレーションを行うことで、リスクを把握し、対策を立てることができます。

物件選び：立地、築年数、管理状況を徹底調査

立地は、入居率を左右する最も重要な要素の1つです。

駅からの距離、周辺の生活環境、交通の利便性などを考慮し、入居者のニーズに合った物件を選びましょう。

築年数は、修繕費に大きく影響します。

新築物件は修繕費が少ない一方、中古物件は価格が安いというメリットがあります。

管理状況も重要なポイントです。

管理体制が整っている物件は、入居者の満足度が高く、空室リスクを抑えることができます。

調査項目	詳細
立地	駅からの距離、周辺の生活環境、交通の利便性
築年数	修繕費、入居率
管理状況	管理体制、清掃状況、修繕履歴
周辺相場	家賃相場、空室率
過去のデータ	過去の入居率、家賃推移、修繕履歴

空室対策：魅力的な物件作りと積極的な入居者募集

空室対策には、魅力的な物件作りと積極的な入居者募集が不可欠です。

内装をリフォームしたり、設備を最新のものにしたりすることで、物件の魅力を高めることができます。

無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、入居者のニーズに合った設備を導入することも有効です。

インターネットや不動産ポータルサイトなどを活用し、積極的に入居者を募集しましょう。

節税対策：税理士への相談と賢い節税

マンション経営には、所得税、住民税、固定資産税など、様々な税金がかかります。

税理士に相談することで、節税対策に関するアドバイスを受けることができます。

青色申告を利用したり、減価償却を活用したりすることで、節税効果を高めることができます。

管理会社選び：信頼できるパートナーを見つける

管理会社は、入居者募集、家賃回収、物件の維持管理など、マンション経営に関する様々な業務を代行してくれます。

信頼できる管理会社を選ぶことで、時間と手間を省き、安定したマンション経営を行うことができます。

複数の管理会社に見積もりを依頼し、サービス内容や費用を比較検討することが重要です。

比較項目	詳細
管理手数料	家賃の5%程度が目安
サービス内容	入居者募集、家賃回収、物件の維持管理、クレーム対応
実績	管理戸数、入居率
対応	親身になって相談に乗ってくれるか

プロが教える！マンション経営のリスクを最小限にする方法

マンション経営には様々なリスクが伴いますが、適切な対策を講じることで、そのリスクを最小限に抑えられます。

リスクを減らす方法を知っておきましょう。

リスク分散：複数の物件への投資

マンション経営におけるリスク分散とは、複数の物件に分散して投資することで、空室リスクや家賃下落リスクを軽減する方法です。

1つの物件に全ての資金を投入するのではなく、立地や築年数の異なる複数の物件に分散することで、リスクを抑えられます。

項目	内容
メリット	空室リスクの軽減、家賃下落リスクの軽減、地域リスクの軽減
デメリット	投資額の増加、管理の手間が増加
注意点	闇雲に物件数を増やすのではなく、バランスの取れたポートフォリオを構築

複数の物件を持つことは、手間も増えますが、安定した収入に繋がる可能性を高めます。

保険加入：万が一の事態に備える

マンション経営では、火災や地震などの自然災害、入居者の事故など、予期せぬ事態が発生する可能性があります。

これらのリスクに備えて、適切な保険に加入することが重要です。

項目	内容
火災保険	火災、落雷、破裂・爆発などによる損害を補償
地震保険	地震、噴火、津波による損害を補償
施設賠償責任保険	事故によって入居者や第三者に損害を与えた場合に、賠償責任を補償
家賃収入保険	空室や家賃滞納が発生した場合に、家賃収入を補償

これらの保険に加入することで、万が一の事態が発生した場合でも、経済的な負担を軽減できます。

専門家への相談：不動産投資顧問、税理士

マンション経営は、税金、法律、建築など、専門的な知識が求められる分野が多岐にわたります。

専門家（不動産投資顧問や税理士）に相談することで、的確なアドバイスを受け、最適な戦略を立てられます。

項目	内容
不動産投資顧問	物件選び、管理、売却など、不動産投資全般に関するアドバイス
税理士	税務相談、確定申告、節税対策などに関するアドバイス

専門家は、個々の状況に合わせたアドバイスを提供してくれます。

最新情報の収集：常にアンテナを張る

不動産市場は常に変化しており、法改正や税制改正なども頻繁に行われます。

最新情報を常に収集することで、市場の変化に対応し、適切な経営判断ができます。

項目	内容
情報源	不動産関連のニュースサイト、業界団体のセミナー、専門家のブログなど
収集する情報	不動産市況、金利動向、法改正、税制改正、周辺地域の開発計画など

最新情報を収集し、変化に対応することで、安定したマンション経営を継続できます。

シミュレーションの活用：将来の収支を予測

マンション経営を始める前に、将来の収支を予測するためのシミュレーションを行うことが重要です。

家賃収入、空室率、修繕費、税金などを考慮して、将来のキャッシュフローを予測します。

項目	内容
シミュレーション項目	家賃収入、空室率、修繕費、税金、ローン返済額、管理費など
活用ツール	不動産投資シミュレーションソフト、Excelなど
注意点	シミュレーション結果はあくまで予測であり、実際の結果とは異なる場合がある

シミュレーションの結果に基づいて、無理のない返済計画を立て、リスクを回避しましょう。

慎重な検討を！マンション経営はハイリスク・ハイリターンな投資

マンション経営は、ハイリスク・ハイリターンな投資であることを理解することが大切です。

デメリットを理解した上で始めることが重要

マンション経営には、空室リスク、家賃下落リスク、修繕費リスク、税金リスクなど、様々なデメリットがあります。

これらのデメリットを理解せずに安易に始めると、期待した収入が得られないだけでなく、損失を抱えてしまう可能性もあります。

デメリット	詳細
空室リスク	入居者がいない期間は家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費などの固定費だけが発生
家賃下落リスク	周辺の賃貸物件との競争や、建物の老朽化などにより、家賃を下げざるを得なくなる
修繕費リスク	建物の老朽化に伴い、修繕が必要になる。特に、大規模修繕は多額の費用がかかる
税金リスク	不動産取得税、固定資産税、都市計画税、所得税など、様々な税金がかかる

リスクを最小限に抑えるための対策を講じる

マンション経営のリスクを最小限に抑えるためには、事前の準備と対策が重要です。

リスクを軽減するためにも、物件選びから管理まで、しっかりと対策を立てることが大切です。

対策	詳細
物件選び	立地条件、建物の状態、管理体制などを確認する
空室対策	入居者のニーズに合わせたリフォームや設備の導入、家賃設定の見直しなどを行う
修繕計画の策定	長期的な視点で修繕計画を立て、計画的に修繕費用を積み立てる
税金対策	節税対策を講じ、税負担を軽減する
保険への加入	火災保険や地震保険などに加入し、万が一の事態に備える

長期的な視点で計画を立てる

マンション経営は、短期的な利益を求めるのではなく、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

将来的な家賃収入や修繕費、税金などを考慮し、長期的な収支計画を立てることで、安定したマンション経営を実現できます。

計画項目	詳細
収支計画	家賃収入、管理費、修繕費、税金などを考慮し、将来的な収支を予測する
修繕計画	建物の老朽化に伴う修繕計画を立て、必要な費用を積み立てる
売却計画	将来的に売却を検討する場合は、売却時期や売却価格などを予測する

専門家への相談も検討する

マンション経営に関する知識や経験がない場合は、不動産会社や税理士などの専門家への相談を検討しましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを回避し、より確実なマンション経営を行うことができます。

相談先	相談内容
不動産会社	物件選び、賃貸管理、売却など
税理士	税金対策、確定申告など
不動産投資顧問	投資計画、リスク管理など

焦らず、じっくりと情報収集を

マンション経営を始める前に、様々な情報源から情報を収集し、慎重に検討することが大切です。

書籍やインターネット、セミナーなどを活用し、マンション経営に関する知識を深め、自分にとって最適な選択をしましょう。

マンション経営は、デメリットも存在しますが、対策を講じることで成功の可能性を高めることが可能です。

よくある質問（FAQ）

マンション経営は「やめとけ」と言われるのはなぜですか？

マンション経営には、空室や家賃下落のリスク、修繕費の負担、税金の支払いなど、さまざまなデメリットがあるためです。これらのリスクを理解せずに始めると、経営がうまくいかなくなるおそれがあります。

マンション経営に向いていないのはどんな人ですか？

最低限の知識を学ぶ時間がない方や、十分な資産がない方は、マンション経営に向いていないといえます。また、目先の情報だけを鵜呑みにしてしまう方も、慎重な判断が求められるため、注意が必要です。

マンション経営を成功させるにはどうすればいいですか？

マンション経営の目的を明確にし、周辺の相場や物件の価値をしっかりと調査することが大切です。また、空室や家賃滞納といったリスクに備え、事前に対応策を考えておくことも重要になります。

マンション経営で元を取るには何年くらいかかりますか？

一般的には、5年から10年程度が目安とされています。ただし、物件の利回りやローンの返済額、管理費などによって回収期間は変動します。

マンション経営の収入にはどのようなものがありますか？

主な収入源は家賃ですが、共益費、礼金、更新料、駐車場賃料なども収入になります。これらの収入を増やすためには、立地の良い物件を選んだり、築年数の浅い物件を選ぶなどの工夫が必要です。

マンション経営のリスクを最小限にするにはどうすればいいですか？

複数の物件に投資してリスクを分散したり、火災保険や地震保険に加入したりすることで、リスクを軽減できます。また、専門家（不動産投資顧問や税理士）に相談することも有効です。

まとめ

マンション経営は安定収入が期待できる一方で、様々なデメリットやリスクも存在します。

この記事では、マンション経営の落とし穴や失敗事例、リスクを最小限にするための対策を解説しました。