マンション経営の光と影：始める前に知るべきメリット・デメリット

マンション経営は安定収入や節税効果が期待できる一方、空室リスクや家賃下落リスクも存在します。

始める前にメリット・デメリットをしっかりと理解し、注意点や対策を把握しておくことが重要です。

この記事では、マンション経営の光と影を徹底的に解説します。

読み終える頃には、マンション経営を始めるべきかどうかの判断材料が揃うでしょう。

この記事でわかることは、以下のとおりです。

マンション経営、始める前に知っておきたい光と影

マンション経営は、マンションの一室や一棟を所有し、それを賃貸することで家賃収入を得るという不動産投資の手法です。

なぜ今、マンション経営が注目されているのか

近年、低金利が続く中で、預貯金だけでは資産を増やすことが難しい時代になりました。

マンション経営は、比較的安定した収入が期待できるため、資産運用に関心を持つ人々から注目を集めています。

また、老後の年金不安や将来への備えとして、マンション経営を始める人が増えています。

安定収入と資産形成：マンション経営の魅力

マンション経営の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入が得られることです。

入居者がいれば、毎月一定の収入が口座に振り込まれるため、生活費の足しにしたり、将来のための貯蓄に回したりすることができます。

また、マンションは資産として価値を持つため、将来的に売却することで利益を得ることも可能です。

魅力	内容
安定収入	毎月家賃収入が得られること
資産形成	マンション自体が資産となること
老後の生活資金	年金の足しにできること
インフレ対策	現金よりも価値が目減りしにくいこと

リスクと責任：マンション経営の現実

マンション経営には、空室リスクや家賃滞納リスクといった、様々なリスクが伴います。

入居者がいなければ家賃収入は得られず、ローンの返済が滞ってしまう可能性もあります。

また、建物の老朽化に伴い、修繕費や改修費が発生することもあります。

さらに、入居者とのトラブルが発生することもあり、その対応に時間や労力を費やす必要が出てきます。

リスク	内容	対策
空室リスク	入居者がいない期間は家賃収入が得られない	立地条件の良い物件を選ぶ、入居者ニーズに合った物件にする、空室対策を徹底する
家賃滞納リスク	入居者が家賃を滞納する	家賃保証会社を利用する、入居審査を慎重に行う
修繕リスク	建物の老朽化に伴い修繕費が発生する	定期的なメンテナンスを行う、修繕積立金を積み立てておく
金利上昇リスク	ローンの金利が上昇し返済額が増える	固定金利を選択する、繰り上げ返済を行う
災害リスク	地震や火災などの災害で物件が損害を受ける	火災保険や地震保険に加入する
入居者とのトラブルリスク	騒音問題、ペット問題、ゴミ出し問題など	管理会社に仲介を依頼する、入居者とのコミュニケーションを密にする

マンション経営のメリットを徹底解剖

マンション経営には、安定収入、副業、年金対策、相続税対策、節税など、多くの魅力があると言われています。

以下に詳細を解説します。

毎月得られる安定収入の魅力

マンション経営の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入が得られる点です。

会社員として給与を得ながら、副収入として家賃収入を得ることで、経済的な安定感が増します。

魅力	内容
安定した収入	毎月決まった額の家賃収入が見込めるため、生活費やローンの返済に充てられる
不労所得	入居者がいる限り、定期的な収入が自動的に入ってくる
インフレ対策	物価上昇に合わせて家賃設定を見直すことで、インフレによる資産価値の目減りを防ぐ
ローン返済	家賃収入をローンの返済に充てられるため、自己資金を大きく減らすことなくマンション経営が可能
将来の資産形成	ローン完済後は、家賃収入がそのまま利益となるため、将来の資産形成に大きく貢献

マンション経営は、安定的な収入源を確保し、将来の経済的な安心感を得たいと考える方にとって、有効な手段のひとつと言えるでしょう。

サラリーマンでもできる副業としての可能性

マンション経営は、サラリーマンにとって取り組みやすい副業のひとつです。

不動産管理会社に物件の管理を委託することで、入居者募集、家賃回収、トラブル対応などの煩雑な業務を代行してもらえるため、本業に支障をきたすことなくマンション経営ができます。

可能性	内容
時間的余裕の確保	管理業務を委託することで、本業に集中できる
収入源の多様化	給与所得に加えて家賃収入を得ることで、経済的な安定性を高められる
節税効果	不動産所得にかかる税金は、経費を差し引くことで節税できる
融資制度の活用	サラリーマンは信用力が高いため、不動産投資ローンを利用しやすい
リスク分散	株式投資などに比べて価格変動が少ないため、比較的安定した資産運用が可能

マンション経営を始めるにあたっては、物件選びや資金計画など、事前の準備が重要となります。

老後の年金対策としての期待

老後の年金不安が叫ばれる現代において、マンション経営は私的年金としての役割が期待されています。

現役時代にマンション経営を始め、老後に家賃収入を得ることで、公的年金にプラスアルファの収入を確保できます。

期待	内容
年金収入の補填	公的年金に加えて家賃収入を得ることで、老後の生活水準を維持できる
資産の活用	現金や預金だけでなく、不動産という形で資産を保有することで、インフレ対策にもなる
相続対策	相続税評価額は、現金よりも不動産の方が低くなる場合があるため、相続税対策としても有効
生命保険代わり	ローン返済中に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険により残りのローンが完済される
不労所得	老後は、体力的な負担を減らしながら安定した収入を得られる

ただし、空室リスクや家賃下落リスクなど、注意すべき点もありますので、事前にしっかりと検討することが大切です。

相続税対策としての活用法

マンション経営は、相続税対策としても有効な手段のひとつです。

現金で資産を保有している場合、その全額が相続税の課税対象となりますが、マンションなどの不動産として保有している場合、相続税評価額が現金よりも低くなるため、相続税を軽減することができます。

活用法	内容
相続税評価額の圧縮	現金で相続するよりも、不動産として相続する方が評価額が低くなる
小規模宅地等の特例の活用	一定の要件を満たす場合、宅地の評価額を最大80%減額できる
貸家建付地の評価減	賃貸物件の場合、入居者の権利が考慮されるため、土地の評価額が減額される
生前贈与の活用	年間110万円までの贈与は非課税となるため、少しずつ贈与することで相続税を軽減できる
法人化による節税	不動産管理会社を設立し、所得を分散することで節税効果が期待できる

相続税対策としてマンション経営を検討する際には、税理士などの専門家と相談しながら、最適なプランを立てることが重要です。

節税効果を最大限に引き出すには

マンション経営には、所得税や住民税などの節税効果が期待できます。

減価償却費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、修繕費などを経費として計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税を軽減できます。

方法	内容
減価償却費の計上	建物や設備の購入費用を、耐用年数に応じて経費として計上する
必要経費の計上	ローン金利、管理費、修繕費、固定資産税、損害保険料などを経費として計上する
青色申告の活用	青色申告を行うことで、最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
損益通算	不動産所得が赤字の場合、他の所得と損益通算することで、所得税や住民税を軽減できる
税理士への相談	税務に関する専門家である税理士に相談することで、適切な節税対策を講じることができる

確定申告を正しく行い、節税効果を最大限に引き出すためには、税務に関する知識を身につけることが大切です。

知っておくべきマンション経営のデメリット

マンション経営には、魅力的なメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。

デメリットを事前に把握し、適切な対策を講じることで、リスクを最小限に抑え、安定したマンション経営を実現できます。

空室リスクと家賃下落のリスク

マンション経営において、空室リスクと家賃下落のリスクは常に考慮すべき課題です。

空室が長期間続くと、家賃収入が得られなくなり、ローンの返済や管理費の支払いが困難になる可能性があります。

また、周辺の賃貸物件の相場変動や物件の老朽化により、家賃を下げざるを得なくなるケースもあるでしょう。

リスク	詳細	対策
空室リスク	入居者がいない期間が発生し、家賃収入が途絶える	立地条件の良い物件を選ぶ
		入居者のニーズに合った間取りや設備にする
		適切な家賃設定をする
		複数の不動産会社に仲介を依頼する
家賃下落リスク	周辺の賃貸物件の相場変動や物件の老朽化により、家賃を下げざるを得なくなる	定期的なメンテナンスやリフォームを行う
		入居者の満足度を高める
		周辺の相場を常に把握する

空室リスクを軽減するためには、駅徒歩10分以内や商業施設が充実しているなど、利便性の高い立地を選ぶことが重要です。

加えて、入居者のニーズを的確に捉え、無料Wi-Fiや宅配ボックスなどの設備を導入したり、ペット可や敷金・礼金なしなどの条件を設定したりすることも有効でしょう。

<h3>入居者トラブルへの備え</h3>

マンション経営では、入居者との間でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

騒音問題、家賃滞納、ペットに関する問題、ゴミ出しのルール違反などは、よくあるトラブルの一例です。

これらのトラブルは、他の入居者への迷惑になるだけでなく、マンションの評判を低下させる可能性もあります。

トラブル	詳細	対策
騒音問題	入居者の生活音や音楽などが、他の入居者の迷惑になる	入居者への注意喚起を徹底する
		防音性の高い構造にする
		管理規約に騒音に関する規定を設ける
家賃滞納	入居者が家賃を滞納し、支払いが遅れる	家賃保証会社を利用する
		連帯保証人を設定する
		督促業務を徹底する
ペットに関する問題	ペットの鳴き声や臭い、共用部分の汚れなどが問題になる	ペットに関する規約を明確にする
		ペット可の物件であることを明確に告知する
		ペットを飼育する入居者への配慮を促す
ゴミ出しのルール違反	入居者がゴミ出しのルールを守らず、マンションの美観を損ねる	ゴミ出しのルールを明確にする
		ゴミステーションの清掃を徹底する
		入居者への注意喚起を行う

入居者トラブルを未然に防ぐためには、入居審査を慎重に行い、信頼できる人物を選ぶことが重要です。

また、管理規約を明確化し、入居者全員がルールを遵守するように徹底する必要があります。

万が一、トラブルが発生した場合には、管理会社と連携し、迅速かつ適切に対応することが求められます。

<h3>毎月発生する管理費と修繕費</h3>

マンション経営では、毎月管理費と修繕費が発生します。

管理費は、共用部分の清掃、設備の点検、管理会社への委託費用などに充当され、修繕費は、建物の老朽化に伴う修繕や改修工事のために積み立てられます。

これらの費用は、マンションの維持管理には必要不可欠ですが、収益を圧迫する要因となる可能性も否定できません。

費用	詳細	金額の目安
管理費	共用部分の清掃、設備の点検、管理会社への委託費用など	家賃の5〜10%程度
修繕費	建物の老朽化に伴う修繕や改修工事のために積み立てる費用	面積や築年数によって異なるが、月額数千円から数万円程度

管理費を抑えるためには、複数の管理会社に見積もりを依頼し、サービスの質と価格を比較検討することが重要です。

修繕費については、長期修繕計画に基づいて、計画的に積み立てを行うことが求められます。

また、入居率を高く維持することで、家賃収入を確保し、管理費や修繕費の負担を軽減することが可能です。

<h3>金利上昇による収益圧迫</h3>

マンション経営を行う際に不動産投資ローンを利用する場合、金利上昇は収益を圧迫する大きな要因となります。

金利が上昇すると、ローンの返済額が増加し、手元に残る家賃収入が減少する可能性があります。

特に、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利動向に注意が必要です。

金利タイプ	メリット	デメリット
固定金利	返済額が一定なので、資金計画が立てやすい	変動金利よりも金利が高い傾向がある
変動金利	固定金利よりも金利が低い傾向がある	金利が上昇すると返済額が増加する

金利上昇リスクを回避するためには、固定金利でローンを組むことを検討しましょう。

また、繰り上げ返済を行い、元本を減らすことで、将来的な金利負担を軽減することも可能です。

加えて、複数の金融機関で事前審査を受け、より低い金利で融資を受けられるように努めることも重要です。

<h3>災害リスクと保険の必要性</h3>

日本は地震や台風などの自然災害が多い国であり、マンション経営においても災害リスクは常に考慮すべき課題です。

地震や火災によって建物が損害を受けたり、倒壊したりする可能性があり、その場合、修繕費用や建て替え費用が発生するだけでなく、家賃収入も途絶えてしまうでしょう。

災害リスク	対策
地震	地震保険への加入
	耐震性の高い物件を選ぶ
火災	火災保険への加入
	防火対策を徹底する
台風・水害	風災・水災保険への加入
	ハザードマップを確認する

災害リスクに備えるためには、火災保険や地震保険への加入が不可欠です。

これらの保険に加入することで、万が一の災害が発生した場合でも、損害を補償してもらうことができます。

また、ハザードマップを確認し、浸水や土砂災害のリスクが高いエリアを避けることも重要です。

加えて、耐震基準を満たした新耐震基準の物件を選ぶなど、建物自体の安全性を高めることも、災害リスクの軽減につながります。

リスクを回避するための注意点

マンション経営には様々なリスクが伴うため、事前の対策が重要です。

ここでは、リスクを回避するために注意すべきポイントを解説していきます。

物件選びで失敗しないためのポイント

マンション経営で最も重要なのが物件選びです。

次のポイントを参考に、慎重に物件を選びましょう。

項目	内容
立地	駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、治安の良さなどを確認する。単身者向けなら駅近、ファミリー向けなら学校や公園が近いなど、ターゲット層のニーズに合わせた立地を選ぶのが重要です。
間取り	ターゲット層に合った間取りを選ぶ。単身者向けならワンルームや1K、ファミリー向けなら2LDK以上が一般的です。
築年数	新築物件は価格が高い傾向にあるため、中古物件も視野に入れる。ただし、築年数が古い場合は、修繕費用なども考慮する必要があります。
管理体制	管理体制がしっかりしているか確認する。共用部分の清掃状況や修繕履歴などを確認し、管理が行き届いている物件を選びましょう。
将来性	将来的な人口動態や都市開発計画などを考慮する。将来的に人口が減少する地域や、都市開発の予定がない地域は、空室リスクが高まる可能性があります。

マンション経営では、入居者のニーズを的確に捉え、魅力的な物件を提供することが成功の鍵となります。

信頼できる不動産会社を見つける方法

不動産会社選びは、マンション経営の成否を左右するといっても過言ではありません。

次のポイントを参考に、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

項目	内容
実績	マンション経営の実績が豊富かどうかを確認する。過去の取引事例や顧客の評判などを参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。
担当者の知識	担当者の知識や経験が豊富かどうかを確認する。マンション経営に関する質問に丁寧に答えてくれるか、メリット・デメリットを包み隠さず説明してくれるかなどを確認しましょう。
提案力	様々な角度から提案をしてくれるかどうかを確認する。物件の選定だけでなく、資金計画や管理方法など、マンション経営に関する様々な提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。
サポート体制	アフターフォローが充実しているかどうかを確認する。入居者とのトラブル対応や、税務に関する相談など、マンション経営に関する様々なサポートをしてくれる不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社に相談し、比較検討することが重要です。

ローン選びと資金計画の重要性

マンション経営には多額の資金が必要となるため、適切なローン選びと資金計画が不可欠です。

次のポイントを参考に、無理のない資金計画を立てましょう。

項目	内容
金利タイプ	固定金利と変動金利のメリット・デメリットを理解した上で、自分に合った金利タイプを選ぶ。
返済期間	無理のない返済期間を設定する。返済期間が長くなるほど総返済額は増えますが、毎月の返済額を抑えることができます。
自己資金	できるだけ多くの自己資金を用意する。自己資金が多いほど、ローンの借入額を減らすことができ、金利負担を軽減できます。
諸費用	物件価格だけでなく、諸費用も考慮に入れる。不動産取得税や登録免許税、仲介手数料など、様々な費用が発生します。
キャッシュフロー	将来的なキャッシュフローを予測する。家賃収入だけでなく、空室リスクや修繕費用なども考慮に入れ、安定したキャッシュフローを確保できるか確認しましょう。

マンション経営は、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

空室対策で入居率を上げるには

空室は、マンション経営における最大の敵です。

次のポイントを参考に、効果的な空室対策を行いましょう。

項目	内容
ターゲット	ターゲット層を明確にする。単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲット層を明確にし、そのニーズに合った物件づくりやアピールを行いましょう。
物件の魅力	物件の魅力を高める。リフォームやリノベーション、設備の充実など、物件の魅力を高めることで、入居希望者を増やすことができます。
家賃設定	適切な家賃を設定する。周辺の相場を調査し、競争力のある家賃を設定しましょう。
募集方法	効果的な募集方法を選択する。不動産会社への依頼だけでなく、インターネット広告やSNSなどを活用し、幅広い層にアピールしましょう。
入居審査	入居審査を徹底する。家賃滞納やトラブルなどを防ぐため、入居審査をしっかりと行いましょう。

空室対策は、常に最新の情報を収集し、柔軟に対応することが重要です。

管理会社との連携で安心の管理体制を

マンション経営を成功させるためには、適切な管理体制が不可欠です。

次のポイントを参考に、管理会社との連携を強化し、安心の管理体制を構築しましょう。

項目	内容
管理委託	管理委託の範囲を明確にする。入居者募集、家賃回収、物件の maintenanceなど、どこまで管理会社に委託するかを明確にしましょう。
コミュニケーション	管理会社とのコミュニケーションを密にする。定期的な報告や打ち合わせを行い、物件の状況や入居者のニーズを把握しましょう。
費用	管理費用を比較検討する。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討しましょう。
緊急時対応	緊急時の対応について確認する。水漏れや鍵の紛失など、緊急時に迅速かつ適切に対応してくれるか確認しましょう。
長期的な関係	長期的な関係を築く。管理会社とは、長期的なパートナーとして、信頼関係を築き、協力していくことが重要です。

管理会社との良好な関係を築き、マンション経営を円滑に進めていきましょう。

初心者におすすめのマンション経営サポート

マンション経営を始めたいけれど、何から始めたら良いかわからない人もいるでしょう。

マンション経営を始めるにあたって利用できるサポートは複数あります。

無料セミナーや相談会に参加する

マンション経営を始めるにあたって、不動産会社が開催する無料セミナーや相談会に参加するのは有効な手段です。

セミナーでは、マンション経営の基礎知識や成功事例、リスクと対策など、様々な情報を得られます。

相談会では、専門家から個別の相談に乗ってもらうことが可能です。

項目	内容
セミナー内容	基礎知識、成功事例、リスクと対策、税金、法律など
相談会内容	個別相談、物件紹介、資金計画、税金対策など
参加のメリット	専門家から直接話を聞ける、疑問や不安を解消できる、最新情報を入手できる
注意点	不動産会社の営業目的の場合があるため、中立的な立場で情報収集する

専門家（税理士、FP）への相談を検討する

マンション経営には、税金やローンなど専門的な知識が必要です。

税理士やファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談することで、税金対策や資金計画について的確なアドバイスを受けられます。

相談することで、節税効果を最大限に引き出したり、無理のない返済計画を立てたりすることが可能です。

専門家	相談内容
税理士	税金対策、確定申告、節税対策など
ファイナンシャルプランナー	資金計画、ローン、保険、老後資金など
弁護士	法律問題、契約、トラブル対応など

資料請求で情報収集を始める

不動産会社のウェブサイトや資料請求サービスを利用して、マンション経営に関する資料を取り寄せるのもおすすめです。

資料には、物件情報や収支シミュレーション、成功事例などが掲載されており、マンション経営のイメージを掴むのに役立ちます。

複数の不動産会社から資料を取り寄せて比較検討することで、より自分に合ったマンション経営のプランを見つけやすくなります。

資料の種類	内容
物件情報	物件概要、所在地、間取り、価格など
収支シミュレーション	家賃収入、経費、ローン返済額、利益などを試算
成功事例	実際にマンション経営で成功したオーナーの事例
リスクと対策	空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスクなどとその対策

区分マンション投資から始めるのがおすすめ

マンション経営には、区分マンション投資と一棟マンション投資の2種類があります。

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して賃貸に出す方法で、一棟マンション投資に比べて初期費用を抑えられるのが特徴です。

区分マンション投資から始めることで、リスクを抑えながらマンション経営のノウハウを学ぶことができます。

投資の種類	特徴	メリット	デメリット
区分マンション投資	マンションの一室を購入	初期費用を抑えられる、管理の手間が少ない、空室リスクを分散できる	一棟に比べて収益性が低い、自分の意思で物件を改善できない、管理費・修繕積立金がかかる
一棟マンション投資	マンション一棟を購入	大きな収益が期待できる、自分の意思で物件を改善できる、土地も所有できる	初期費用が高い、空室リスクが高い、管理の手間がかかる

よくある質問（FAQ）

マンション経営の初期費用はどれくらい必要ですか？

マンション経営を始めるには、物件価格の他に、不動産取得税や登録免許税などの初期費用がかかります。一般的に、物件価格の5～10%程度が目安となります。

空室リスクが心配です。何か対策はありますか？

空室リスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶ、入居者のニーズに合った間取りや設備にする、適切な家賃設定をするなどの対策が有効です。また、家賃保証会社を利用することもできます。

マンション経営の確定申告はどのようにすれば良いですか？

マンション経営による家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。家賃収入から必要経費を差し引いた金額が所得となり、所得税や住民税が課税されます。税理士に相談することもできます。

マンション経営の節税効果について教えてください。

マンション経営では、減価償却費や固定資産税、都市計画税、損害保険料などを経費として計上することで、所得税や住民税を軽減できます。青色申告を行うことで、さらに節税効果を高めることができます。

マンション経営はどのような人に向いていますか？

マンション経営は、長期的に安定した収入を期待したい方、資産運用に関心がある方、老後の年金対策を考えている方などに向いています。自己資金に余裕があることも重要です。

管理会社はどのように選べば良いですか？

管理会社を選ぶ際には、実績や担当者の知識、提案力、サポート体制などを確認しましょう。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討することが大切です。

まとめ

マンション経営は、安定収入や節税効果が期待できる一方で、空室リスクや家賃下落リスクも伴う投資です。

始める前にメリット・デメリットをしっかりと理解し、注意点や対策を把握しておくことが大切です。

この記事では、マンション経営の光と影を徹底的に解説しました。

まずは、無料セミナーや相談会に参加したり、資料請求で情報収集を始めることをおすすめします。